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干货|关于REITs的五大误解:你真的了解REITs吗?

1、什么是REITs?

你也许认为自己知道REITs是什么,但我要告诉你——事实未必如此。以下是大多数人对REITs的一些误解:

误解一:REITs是房地产交易者。

它们买入资产,然后在合适的时机抛售从而赚取利润。

REITs是会持有物业,但并不会很快出售以赚取短期利润。REITs有两种主要类型:较为常见的一种称为“股权型REITs”,这种类型的REITs持有并管理物业,类似于大型房东,它们的主要收入现金流来自租金,而非买卖物业;第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”,它们持有物业不是为了出售,而是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款支持证券的抵押物。这类REITs的主要收入来源于抵押贷款所产生的利息。

误解二:REITs是物业开发商。

某些物业开发商可以发起设立REITs,但这并不意味着REITs是物业开发商。是否感到有些疑惑?那是因为首先你需要明白发起REITs是什么含义。物业开发商的主要经营模式是建造物业,并在此后出售以赚取利润。正如你所想的,物业开发的经营需要很多资本,开发商借入大量资金为自身经营进行筹款。通过将物业迅速出售,开发商即可偿还借款或对新物业进行再投资。

为实现上述目的,将特定物业转让给REITs,对开发商来说可以实现双赢——它们可以出让部分物业;同时,作为发起人保留物业的部分股权,以免税分红的形式获取部分租金收入(否则租金收入将需要纳税)。除此之外,开发商还可以对物业收取管理费用。

总结来看,有两种类型的REITs:

★ 股权型REITs 持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。

★ 抵押型REITs 将物业作为抵押设立基金,该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

你也许听说过第三种类型的REITs——混合型REITs。这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合,因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。

2、为什么选择REITs?

为什么选择REITs而非其他投资标的?以下是几点充分的理由:

★ 现金流稳定。正如定期存款所产生的稳定收益,你同样可以预期REITs的稳定分红,因为法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人(该分配的百分比在不同的国家有不同的要求)。如果不愿将你的资本长期闲置——你可以定期收到一些分红。

★ 成长潜力。REITs有真正的“升值空间”(upside),投资银行家用这一词汇来描述“成长性”。这意味着你有机会获得相比定期存款3%~4%的回报率更高的投资收益。

★ 灵活性。投资于REITs具有很好的流动性,可以很容易转化成现金。因为REITs在股票交易所进行交易,其份额可以相对容易地买入或卖出。因此,如果你想收回投资,随时可以。

★ 风险分散。这并不意味着你要承担不同种类的风险,而是将你的风险分散到更广的范围。虽然你可能没有意识到,但你每天都在做这件事情。当你在考大学或找工作时,你或许知道梦想的结果是什么样的,但是你也知道有可能并不会获得最理想的结果,因此你会报考好几所大学或投出几十份简历。这就是分散风险。REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业,以分散风险。相比于将所有的积蓄投资于一间公寓并期待涨价,投资于分散在不同物业的REITs则更加合理。

★ 投资回报表现。如果你认为REITs是“无聊”的公司,请再三考虑。在截至2013年3月的过去30年中,公开交易的股权型REITs实际上比最重要的股票市场指数表现更好——这些股票市场指数包括标准普尔500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克综合指数。将房地产放在投资首位的原因之一在于,当管理良好时,房地产是能够产生稳定回报的实实在在的资产。

当然,与其他投资一样,投资于REITs也有一定的风险和劣势。这里列举一些当你考虑投资于REITs时需要注意的关键要素:

1.经济不景气。当经济萧条来袭时,REITs是否还能继续表现正常?如果你简单地回答是或否,你未来很可能会面临损失。经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式,做好尽职调查,扎实地取得对这一问题的全面解答。

2.利率波动。你对未来利率的看法如何?当利率上升时,你所投资的REITs是否能保持稳定?当利率升高,REITs将花费更高的成本从银行借款以收购不动产。这将影响到REITs的升值速度。同时,在利率升高的经济环境下,投资者倾向于以现金存款或投资债券的形式将钱存在银行。因此,他们将减少持有当前的投资组合,包括具有股权性质的REITs。当投资者减少持有REITs时,REITs的价格必然会下降。了解市场利率与REITs的表现之间的关系,对投资的成功非常有帮助。

3、REITs如何运作?

知道了REITs的好处和风险,那么REITs是如何运作的呢?这里列举另外一些误解。

误解三:REITs仅投资于住宅、办公和零售物业。

多数人熟悉住宅、办公和零售物业,但这并不意味着REITs仅能投资于这些类型的资产,你可以放宽思路。除了通常的住宅及零售物业,也有非常规物业,如油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托(Al-Hadharah Boustead REIT)持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型:

管理所有这些种类的物业并保证其产生良好的现金流并非易事。如果你认为清晨早起是一件困难的事,放大这种感觉,你就可以稍微感受到管理好数十亿美元的资产是多么困难。这导致了下一个误解。

误解四:REITs是由一些内部经理人管理的。

这是不准确的。你考虑过REITs是如何被管理的吗?有两种管理方式——内部管理和外部管理。内部管理是指REITs管理人自己管理资产组合。示例如下图。

下图假设REITs即内部管理——REITs的受托人及管理人控制其资产。受托人代表REITs份额持有人的利益。在这种情况下管理人与份额持有人的利益是一致的。

管理引入外部管理人,其能够获得管理资产组合的基本费用和奖励费用。简单的比喻就是雇用其他人来粉刷你公寓的墙壁,如果他干得好还能够获得额外的奖励。示例如下图。

如果你想知道内部管理与外部管理哪种更好,将引出下一个误解。

误解五:内部管理的REITs更好或外部管理的REITs更好。

为了盈利,你需要分析你知道的所有东西。REITs的好坏不取决于是内部管理的还是外部管理的,而是取决于REITs管理本身。

举例来说,我们都知道沃伦·巴菲特是伟大的投资者,他是内部管理人还是外部管理人,重要吗?不,因为他十分优秀,不管在哪里都能够赚钱。

这一理论同样适用于REITs。你应该学习如何管理REITs以及去跟踪REITs的表现。如果管理人管理良好,REITs就会表现优异。当然,对于激励措施是否会引起利益冲突仍存在争议,但有一件事是可以确定的——管理人的能力是非常重要的。如果管理人的能力没有达到相应的水平,无论内部管理还是外部管理,都无济于事,投资的表现都将是不好的。

在这篇文章里,我们解释了一些多数投资者可能出现的常见误解,并强调了了解REITs的重要性。这是非常关键的。在投资REITs之前,你需要了解这类投资的各个方面。这与我们日常生活中的经历类似。当你去餐厅时,你会首先要一份菜单。在点餐之前,你会通览菜单,也许还会向服务生确认某些菜肴。你可能想要知道这份菜是如何准备的,是否包含蔬菜以及使用的是哪种肉。类似地,当你准备投资REITs,你首先需要知道你将投资于哪种REITs。


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